CASE STUDY 事例紹介

38歳会社員のI様。金融資産は2,000万円お持ちでしたが、借入金も合計5,000万円と大きく、ファイナンスに不安がありました。仕事に追われる精神的なストレスも大きかった上、奥様がリタイアを考えていることも重なっていました。 そこで、金融資産のうち1,500万円までを使って、月間CF（キャッシュフロー）100万円を得たいとご相談にいらっしゃいました。

横浜市で個人事業主としてシステムエンジニアをしておられるW様（○歳男性、妻と2人世帯、年収700万円）のご相談です。
Ｗ様からのご相談内容は、
・妻と同時に会社を退職し、個人事業主となった。
・現在は事業が安定しており、サラリーマン時代よりも収入がアップする見込み。
・ただ、所得の保証やボーナスがあるわけではなく、将来が不安なため、貯金のうち500万円を原資として不動産投資を始めたい。
・副収入として年間CF（キャッシュフロー）400万円を確保したい。
というものでした。

ペットショップを経営しておられるV様（35歳独身男性、年収約350万円）のご相談です。
3年前に中古ワンルームマンションの区分所有物件（一室投資物件）を購入、この2年間運用してきた。しかし、キャッシュフローが悪く、投資目的だった資産形成とは程遠い状況にある……。
「このまま不動産投資を続けるのは不安でたまらない」というご相談でした。

大手ドラッグチェーンの店長を務めておられる薬剤師・U様（55歳男性、妻と子供2人の4人世帯、年収約1200万円）のご相談です。
65歳の定年退職後も経済的にゆとりのあるセカンドライフを送りたい。そのためには資産形成が第一と考え、10年前から不動産投資を始めた。現在は4棟72戸の中古賃貸マンションを運用している。
このうち、5年前に購入した物件の空室率が2年前から30%を超えている。川崎市内の東急東横線沿線の1Kタイプの中古マンションだが、学生が多い地域で学生向けに購入した。購入時は満室経営だったが、4年前の春は卒業による大量退去で住戸の半数が空室になった。
新入生の入れ替わり入居などがあり3年前に空室率が10パーセント程度に回復したが、その後はまた徐々に空室が発生し、2年前から空室率30%超の状況が続いている。管理会社に中元・歳暮を贈るなどしつつ空室率改善の要求を繰り返しているが、その度に「努力しています」と判を押したような返事があるだけで一向に改善してくれる気配がない……。
そこでプロパティマネジメントに定評のある当社に「何とかしてほしい」というご相談でした。

大手金融系シンクタンクで経営アナリストとして活躍されているT様（45歳男性、妻と子供1人の3人世帯、年収約2000万円）のご相談です。
現在、賃貸マンション2棟を運用。マイナス金利政策の影響により銀行の貸出姿勢が積極化しているので、投資拡大のチャンスと判断し優良物件を探していたところ、適切な物件が見つかったので手付金を支払って仮取得した。その後、不動産会社から紹介された某銀行に融資申込をしたが、融資を断られてしまった。属性に問題があるとは思えないので、融資を断られた理由が分からない。このままでは自分の資産形成が行き詰まってしまう……。
そこで融資先を紹介してもらえないかとのご相談でした。

美容整形クリニックを経営しておられる美容整形外科医・S様（45歳男性、妻と子供2人の4人世帯、年収約4000万円）のご相談です。
少しでも節税できればと5年前にワンルームマンション（区分所有物件）投資から不動産投資を開始。予想通りの家賃収入が得られ、わずかながらも節税効果が実感できたので、その半年後にワンルームマンション物件を複数エリアで6室同時に購入、合計7室を運用してきた。ところが、2年ほど前から赤字経営の物件が出始め、1年前からは全室赤字経営に。現在は7室合わせて毎月約20万円の赤字垂れ流し状態になっている。赤字額そのものでショックを受けている訳ではないが、これでは投資の意味がない。
そこで「何とかならないか」と、当社を頼ってこられたご相談者のお一人でした。ちなみに、金融資産（全額銀行預金）が約1.5億円あるので、物件はすべて自己資金で購入したとのことでした。

民放テレビ局のプロデューサーをされているR様（50歳、男性、妻と子供2人の4人世帯、年収2500万円）のご相談です。
仕事がテレビプロデューサーという激務なので、休みは平均2カ月に1回しか取れていないほど。40代の頃は何とも思っていなかったものの、50代ともなるとさすがに疲れを感じるようになってきたという悩みがありました。
また会社からいつ肩を叩かれてもおかしくない年齢になってきたため、現場責任者であるプロデューサーから管理職への異動、あるいは子会社への出向が現実味を帯びてきました。しかし、いずれの場合も年収は大幅減となります。

一方で住宅ローンの残債3000万円を抱えており、子供は2人とも未成年。肩叩きにあって年収減になると、生活が一挙に苦しくなり、住宅ローン完済不能の恐れもあるという状況です。
幸い預貯金が1500万円あるため、このうちの1000万円を元手に不動産投資を行うことで65歳の定年まで毎年1000万円程度のキャッシュフローを稼げるような状況を整え、当面の生活不安を払拭したいというものでした。

外資系生保会社にお勤めのQ様（42歳男性、妻と子供1人の3人世帯、年収約1400万円）のご相談です。
すでに預貯金約3000万円の金融資産を形成しておられます。しかし、ご自分が定年退職するのは20年以上も先。その頃には現在の年金制度が維持されているかはまったく不透明です。このため将来の生活保障を自助努力で図るためには、資産拡大が欠かせません。
そこで金融商品よりリスクが低く、長期的かつ安定的に、そしてより高額のインカムリターン（利息や配当による収益）が得られる現物不動産への投資を決意されていました。また投資元金の捻出には現有預貯金の半額程度の切り崩しを準備されており、インカムリターンとしては投資額1500万円の10%、年間150万円程度のキャッシュフローは欲しいとのご要望もありました。

保険会社へお勤めのP様（35歳、夫婦、子供1人、年収900万円）のご相談です。 これまでは投資信託でコツコツと資産形成に努めてきましたが、子供が生まれ、近い将来の学資などを考えると、投資信託による資産形成では心許ない。このため、不動産投資で投資信託よりリターンの大きい資産形成に切り替えたいというものでした。

アパレル販売業O様（41歳、独身、年収550万円）のご相談です。
O様は20代で独立。ご自分の感性を生かした若者層向けファッションや雑貨の仕入れ・販売で業績を伸ばしてきました。しかし30代後半から仕入れ判断を誤る回数が増え、以前のように若者のトレンドをつかんだ商品販売に自信がなくなってきたと言います。このため、今後は中古車販売事業の主力を中高年層向けに転換して経営の安定化を図ると同時に、すでに運用中だった木造アパート1棟の不動産投資を拡大。将来の生活安定化に向けた資産形成を図りたいというものでした。