Case Study 11

---

［ 課　題 ］

K様のお話を詳しく伺った結果、「できれば賃貸経営を今後も続けたい。しかし、現所有物件は入居需要が少ない地域に立地しているので、将来が不安でしかたがない。
そこで現所有の区分所有物件3戸を売却し、『住みたい街』の上位にランキングされているA街の区分所有賃貸物件3戸（いずれも1Kタイプ希望）と買い替えたい」というのがK様の本音であることがわかりました。
また「A街の賃貸オーナーになるのは、自分の長年の夢だった」ことも明らかになりました。

しかし当社がA街の賃貸住宅市場の動向を資料調査したところ、この街で賃貸経営をするためには、家賃相場が入居率に大きな影響力を持っていることが分かりました。特にK様が希望しておられる1Kタイプは、家賃設定が相場よりも高ければ入居者ゼロになる可能性が高く、またこの街で1Kタイプの物件は供給過多状態にあることも判明しました。
したがって総合的に判断すると、A街で1Kタイプの賃貸入居者を確保するのは非常に難しく、また収益性の確保も厳しい状況でした。
というのは、この街で1Kタイプの賃貸経営をするためには、供給過多のマイナス要素を覆すために家賃設定を相場より大幅に低くするか、ハイグレード設備の導入で物件のバリューアップを図るしかなく、いずれにしろ投資不適格の典型的な状態だったからです。

---

［ 提　案 ］

投資不適格の難問を解決し、K様の希望を叶えるにはどうすればいいのか‥‥当社のコンサルタントたちは悩みました。類似の投資データや公式不動産データベースの1Kタイプ成約例を参照しながら収益シミュレーションを重ねましたが名案は浮かびませんでした。
その結果、当社がたどり着いた結論は「賃貸経営の基本に戻るべし」でした。

つまり、賃貸経営の基本は「戸数を背負う」ところにあります。例えば総戸数100戸の賃貸集合住宅で空室が2戸発生しても空室率はわずか2%ですが、総戸数50戸の単体マンションなら空室率は倍の4％、総戸数25戸なら8%に跳ね上がります。
これが3戸の区分所有で空室2戸になれば空室率は67％。もうマンション経営の体を成していません。
当社はこの基本に則り、K様に現所有物件3戸を売却し、その売却益を原資に一棟投資を行う提案をしました。
この提案にK様は当初難色を示されました。その理由は「一棟投資は初期投資額が巨額なので、失敗した時のリスクが高すぎる。区分所有ならリスク分散ができる」など、リスクに対する強い懸念でした。

これに対し当社は「戸数を背負う」意味を説明し、区分所有より1棟投資の方が実際は空室リスクが低い事実を知らせました。
するとK様は「賃貸経営とはそういうものだったのですか」と、目から鱗が落ちたような表情で納得されました。懸念が消えたK様は当社と「不動産調査及び売買契約」の締結を即断され、当社に物件選定を委ねられました。

---

［ 物件選定 ］

当社は直ちにA街の賃貸住宅市場の現地調査に入り、A街で入居者募集をしている賃貸マンションの物件数と間取りのタイプ、タイプ別の空室期間、成約事例、家賃相場などを調査しました。
その結果、先のA街の賃貸住宅市場動向調査でわかっていた1R/1Kタイプが供給過多になっている事実が裏付けられると同時に、1LDKタイプは供給が少なく、今後も十分な需要が見込めるタイプであることが新たに判明。
そこで1LDKタイプ、総戸数6戸の築浅木造アパートを候補物件として抽出、K様に報告しました。

するとK様は自分のイメージに最も近いと購入を即断され、より着実なリターンを求めたいと、その場で当社と「プロパティマネジメント契約」も締結されました。 当社は提案物件の精査と取得にかかりました。

---

［ 現在までの投資内容 ］

取得価格：4500万円
EQ（自己資金）：300万円
LTV（ローン）：4200万円（利息1.975％、借入期間25年）

●シミュレーション結果
GPI（総潜在家賃収入）　……………………　405万円
EGI（実収入）　………………………………　384万円
OPEX（物件運用経費）　……………………　57万円
NOI（純利益）　………………………………　327万円
ADS（元利返済額）　…………………………　236万円
BTCF（税引き前キャッシュフロー）　……　91万円

---

［ 現　状 ］

現地調査に基づく予測通り、物件運用開始直後から満室経営が続き、K様は「今までの区分所有経営とはリターンが雲泥の差」と喜んでおられます。
その後、K様は2棟目の投資拡大をされ、現在は長年の夢だった「A街の賃貸オーナー」になっておられます。
K様の健全な賃貸経営については銀行の評価も高く、銀行が融資に積極的なこともあり、現在は3棟目の投資を検討されています。
当社もプロパティマネジメントで、K様の賃貸経営リスク極小化に努めるとともに、引き続きK様の資産形成拡大のお手伝いをしてゆく所存です。