Case Study 5

低収入で銀行借入が困難な会社員が
法人活用の不動産投資で見事に資産を形成

メガネチェーンにお勤めの独身サラリーマンA様（37歳、年収400万円）のご相談です。相談内容は、・地方の実家にご在住のご父君が生前贈与してくださる1憶円を活用して不動産投資をし、給与収入以外の収入を得て資産形成をしたいと言うものでした。

［課　題］

A様のお話を詳しく伺った結果、2つの課題が明らかになりました。

●生前贈与の問題……単純に1億円もの生前贈与を受けると莫大な贈与税（相続時精算課税）を課税されてしまう。
●年収の問題……年収が低いのでアパートローンを組めない。アパートローンを組める年収水準は一般的に700万円以上。500万円あれば融資してくれる銀行を何とか見つけられる可能性があるが、400万円となるとほぼ絶望的。また、勤務先も大手のメガネチェーンではないので、銀行の与信力も低い。

A様の課題が明らかになると状況は深刻で、生前贈与額と言い、年収と言い、不利な条件ばかりでした。何とかこの不利な状況を打開できないかと、当社のコンサルタントたちが検討を重ねた結果、やっと次のような解決策を見出しました。

●生前贈与問題の解決提案……法人を設立し、A様ご本人は代表取締役として、ご父君は出資者でかつ社員とし、不動産投資収益のキャッシュフローを役員報酬としてA様に支払えば生前贈与にならないので贈与税課税は発生せず、生前贈与本来の目的であるご父君からA様への資産移動が支障なくできる。
●年収400万円のサラリーマンならどこの銀行もアパートローンを融資してくれないが、「資本金1億円の法人」ならプロパー融資で取り組める金融機関がある。

［提　案］

当社はこの解決策に基づき、次の提案を行いました。
「資本金を3分割して各々をマンション1棟の頭金にしてアパートローンを組み、ローンのレバレッジを利かすことにより、1億円のマンション1棟を現金購入するよりも規模が3倍大きい資産を一挙に形成する。そうすれば1棟投資よりキャッシュフローが3倍多くなり、A様本来の目的を達成しやすい。3棟投資ならリスク分散のポートフォリオも構築しやすい。この目的達成のため、2000万～3000万円が頭金2割程度となる価格1億円から1億5000万円の収益物件を3棟購入する」
A様は当社のこの提案に納得され、直ちに当社と「不動産調査及び売買契約」と「プロパティマネジメント契約」を締結されました。

これは契約締結後の雑談時の打明け話で分かったことですが、A様は当社へ相談に来られる前に同業他社の何社かに相談されたとのこと。しかし、いずれの会社でも「あなたの年収でローンは無理なので、1億円を使って現金購入をするしかない」と言われたそうです。
しかし、虎の子の1億円を使って投資にもしも失敗すると一気にすべてを失う恐れがあるので不安になり、どことも契約しなかったと話されていました。そして「次も同じような提案をされるのだったら不動産投資はもう諦めよう」と、一縷の望みで最後となる当社のドアをノックされたそうです。すると、我がことのように安全な投資策を真剣に追求してくれ、リスク分散のポートフォリオも考えてくれた誠実な姿勢に感動し、「パートナーはこの会社しかない」と確信されたとのことでした。

［現在までの投資内容］

1棟目：自己資金3500万円、ローン1憶700万円で価格1億4200万円の中古賃貸マンションを購入
●シミュレーション結果
GPI（総潜在家賃収入）……1058万4000円
EGI（実収入）……1005万4800円
OPEX（物件運用経費）……176万8020円
NOI（純利益）……828万6780円
ADS（元利返済額）……519万5444円
BTCF（税引き前キャッシュフロー）…… 309万1335円

2棟目ː自己資金2200万円、ローン1憶7500万円で価格1億9700万円の中古賃貸マンションを購入
●シミュレーション結果
GPI（総潜在家賃収入）……1435万3200円
EGI（実収入）…… 1334万8476円
OPEX （物件運用経費）……211万6695円
NOI（純利益）……1123万1781円
ADS（元利返済額）……798万4728円
BTCF（税引き前キャッシュフロー）……324万7054円

3棟目：自己資金2600万円、ローン7270万円で価格9870万円の中古賃貸マンションを購入
●シミュレーション結果
GPI（総潜在家賃収入）……681万6000円
EGI（実収入）……647万5200円
OPEX（物件運用経費）……132万5803円
NOI（純利益）……514万9397円
ADS（元利返済額）……322万4550円
BTCF（税引き前キャッシュフロー）……192万4837円