Case Study 6
不動産投資の安定的リターンで現有資産の目減りを防ぐ
アパレルメーカーにお勤めのサラリーマンB様（41歳、年収450万円）のご相談です。
・数年前に約6000万円の遺産を相続したとのこと。以降、それを株式で運用してきた。
・今日まで儲けと損を繰り返しながらの株式取引で今日まで何とか1000万円を稼ぎ資産を7000万円まで増やすことに成功した。
・しかし株式取引は相場を常時チェックする必要があるためわずかな休憩時間中にも相場を見るので、職場で周囲に気を使うなどストレスも強い。
・自分には妻と子供1人の家族もおり、株式取引で大きな穴を空けたらとの不安も常につきまとい、ストレスは増すばかり。このため株式取引よりリスクが低い不動産投資で、リターンは少なくても安全な資産運用をしたい、
というものでした。
［ 課 題 ］
B様のお話を詳しく伺った結果、B様の投資目的を達成するためには「収益性は低くても絶対に元本割れをしない投資物件を選ぶ必要がある。そのためにはローン利用によってレバレッジを利かせて資産拡大を図るのではなく、現金購入で現有資産の目減りリスクを防ぎつつ、毎年着実にキャッシュフローが得られる収益物件を選ばなければならない」ことが判明しました。
［ 提 案 ］
当社では上記の課題を解決するため、物件購入価格と土地評価額がほぼ同一となる「土地値物件」で、かつ賃貸需要の多いエリアで空室率を極限まで低下させることで家賃収入が着実に得られる物件の現金購入を提案しました。
土地値物件なら、減価償却などで資産価値が下落するリスクのある建物と違い、路線価低下という不動産市場の劇的変化に伴うリスク発生以外での資産価値下落が考えられないからです。
また、現金購入なら利息負担が発生しないので、投資時点での現有資産の目減りも発生しません。
当社の提案に納得されたB様は即座に当社と「不動産調査及び売買契約」と「プロパティマネジメント契約」を締結され、当社は物件選定に入りました。
そして、候補に挙げた物件の収益性をシミュレーションした結果、京王井の頭線沿線で売りに出ていた築30年の木造2階建てアパートがB様の投資目的に最適と判断し、B様の同意をいただいて購入しました。
これは同沿線には杏林大学、成蹊大学、東京女子大学、明治大学など10大学を超えるキャンパスがある影響で学生居住者が多く、当社は築年数が深い木造アパートでも満室に近い入居率を確保できると判断した結果です。
なお、シミュレーションでは次の結果が得られました。
投資ː自己資金5800万円で現金購入
GPI（総潜在家賃収入）……498万円
EGI（実収入）…… 473万円
OPEX（物件運用経費）……74万円
NOI（純利益）……399万円
ADS（元利返済額）……0円
BTCF（税引き前キャッシュフロー）…… 399万円
［ 現 状 ］
B様保有の金融資産7000万円のうちの5800万円を不動産資産に変換しました。購入物件は高稼働率を保った状態で賃貸経営ができており、投資目的の資産目減りを防いでいます。 賃貸経営開始直後の入居率は87.5%（8室中1室が空室）でしたが、1か月もたたないうちに空室が埋まり、現在は満室。その結果利回り8.6%となり、株式取引よりリターンは少ないものの着実で安定的な資産運用もできています。 また、資産運用は当社が代理させていただいているため、B様は株式取引時のような職場で周囲に気を遣うストレスからも解放され、本業にも専念できるので仕事の充実感が戻り、体調がすこぶる良くなったと喜んでいらっしゃいます。