Case Study 8
高年収・資産家の会社員が不動産投資で所得税節税を実現
大手生保会社のファイナンス部門にお勤めのB様（41歳、独身、年収4200万円）のご相談です。 B様は金融工学に精通したプロジェクトファイナンスの専門家。数々の案件を手掛け、社内ではプロジェクトファイナンスのリーダーとして活躍されています。
そのB様の唯一の悩みが高年収。年収が4000万円を超えていることから所得税には最高税率の45%を課税される上、多額の地方税、健康保険料なども徴収されるので、手取り年収は大幅に目減りしています。
収入は給与所得だけなのでこれといった節税手段もなく、「これはたまらん」と困っておいでとのことです。
またB様は職業柄金融商品には詳しいので、リスクを極小化した銘柄を選んで株式取引を行っています。
しかしこれはあくまでも現有預貯金（約8000万円）の目減りを防ぐための資産運用。「株式取引で大儲けといった妄想は抱いていない」とのことです。
銀行員らしい堅実な性格のせいか、「自分が知悉している株式・債権以外は不動産も含め投資商品には興味がなかった」ともおっしゃっています。
ところがある日、部下の話から賃貸経営をすれば減価償却費を所得税控除に計上できることを知り、それなら有効な節税手段になるかもしれないと、当社へご相談に来られた次第です。
［ 課 題 ］
お話を詳しく伺った結果、堅実な性格のB様は「今のところは不動産投資で資産拡大との考えはない。だが50代になって現役引退後の生活設計を具体化させなければならない時期になると、それも考えるかもしれない」と、不動産投資に関する考え方は曖昧でした。
投資目的を明確化しなければ、投資戦略も立てられません。そこで当社はB様の投資目的の曖昧さを解消するため、不動産投資への関心度や考え方をさらに詳しくヒアリングしました。
その結果、現在の悩みの解消が第一、不動産収益うんぬんは二の次、との本音が判明しました。
［ 提 案 ］
上記の課題に対し、不動産投資で新しい節税手段を確立すると同時に、将来に備えて不動産投資で資産拡大がはかれる環境を整備するとの投資戦略を案出し、B様に示しました。
すると「不動産投資で実際にどれほどの節税効果があるのかを知りたいので、まずは無理のない投資額の範囲内で投資をしてみたい。ついては自己資金2000万円以下で投資できる収益物件の提案をしてほしい」との回答を得ました。
社内でB様の要望に沿った投資戦略を様々な角度から検討した結果、安定的にキャッシュフローを得つつ減価償却費を多く取れる投資戦略がB様の要望に適していると判断。
その具体策として、築浅で長期ローンが組める物件取得を提案しました。
この提案に「ちょうどいい機会だから、不動産投資の何たるかを勉強する意味でもやってみましょう。今後本業のプロジェクトファイナンスでも役立つかもしれない」とのご返事をいただき、当社と「不動産調査及び売買契約」と「プロパティマネジメント契約」を締結。当社は直ちに物件選定に入りました。
上記投資戦略に合致した候補物件4件をシミュレーションした結果、東急池上線沿線の駅近・築浅木造アパートがB様の投資戦略に最適と判断し、B様の同意をいただいて購入しました。
物件を購入した場所は買い物に便利なので、独身者や共働きカップルにとっては暮らしやすい街。このため昔からアパートやワンルームマンションが多いのが特徴です。「このエリアでアパートを探せば希望の部屋が見つかる」との評価も定着しているので入居需要が高く、アパートもワンルームマンションもほとんどが満室経営です。
したがって、当社は長期ローンを組めばキャッシュフロー面ではほぼ問題なしと判断。その中から減価償却費を多く取れる築浅物件を選んだ次第です。
［ 現在までの投資内容 ］
●取得価格1億1200万円、自己資金1700万円 、ローン9500万円
●シミュレーション結果
GPI（総潜在家賃収入） …………………… 780万円
EGI（実収入） ……………………………… 741万円
OPEX（物件運用経費） …………………… 105万円
NOI（純利益） ……………………………… 636万円
ADS（元利返済額） ………………………… 436万円
BTCF（税引き前キャッシュフロー） …… 200万円
［ 現 状 ］
減価償却費が多い築浅物件を取得したので、B様の第一の投資目的である所得税節税が実現しました。
B様は「たったこれだけの投資でこれだけの節税効果があるとは」と驚かれています。キャッシュフローも計画通りの額が得られています。
B様は今後の投資について「減価償却耐用年数満了まで随分余裕があるので、当面は10年を目途に現有物件を運用したい。その後は出口戦略を発動して賃貸マンションに投資するか、アパートの買い増しをするかを決めたい」とのこと。
当社はその間、万全のプロパティマネジメントで現有物件の収益最大化に努める所存です。