中野駅周辺の不動産投資市況
JR中央線快速、同中央・総武線、東京メトロ東西線の3路線が乗り入れている中野駅周辺の街が「中野」です。
一般には早稲田通り（北端）と大久保通り（南端）に挟まれ、その真ん中を中野通りが縦貫している地域と言われています。住居表示では中野一丁目から六丁目の町域一円を指します。
ポテンシャルのわりに評価が低いことから、不動産投資やマンション経営においてしばしば「穴場」としても評されることが多い中野駅周辺の不動産市況について解説します。
「サブカルチャーの街」から「マルチカルチャーの街」へ
中野は駅の半径約500m圏内に商店街やオフィス街が形成され、その周囲を住宅地が取り巻く形になっています。
周辺には「中野サンモール商店街」「中野北口一番街商店街」「中野ふれあいロード商店街」など中野駅の北口と南口合わせて約20ヵ所の商店街があり、23区有数の商店街集積地でもあります。
中野は明治時代後期から都心部へ通勤する人たちの住宅地として開けて以降、駅周辺にいくつかの商店街が形成され、1950年代までは「サラリーマンの住宅地」として栄えました。
1966年に中野サンモール商店街の北隣に複合商業施設「中野ブロードウェイ」開業、1970年に我が国初の会員制総合スポーツクラブ「東京アスレチッククラブ」開業、1973年にコンサートホール、結婚式場、レストラン、ホテルの複合商業施設「中野サンプラザ」開業など経て、現在の街並みの原型が完成したと言われています。
これにより中野は1970年代後半以降、街の様相がそれまでの「サラリーマンの住宅の街」から「商業と住宅街の街」へ変貌してゆきます。
現在の中野は「オタク文化」の発信拠点として有名で、東京における「西の秋葉原」とも呼ばれています。
きっかけは複合商業施設、中野ブロードウェイの開業でした。中野駅北口再開発事業の一環として開発された地下3階・地上10階建ての同施設は、地下1階から地上4階までがショッピングセンター、5階以上は総戸数約220戸の分譲マンションとなっています。当時は複合商業施設が珍しかったこともあり、開業時は「マンション付きのショッピングセンター」として話題になりました。
開業と同時にショッピングセンターには約400店が軒を連ね、「連日買い物客でごった返した」と言われます。その賑わいも束の間、1970年代に入ると新宿、吉祥寺など近隣商圏との競争で集客力が急速に低下、一時はテナントが約200店にまで減少したと言われます。
当然賃貸料も大幅に下落しました。この賃貸料の安さを好機と見て出店したのが漫画古書専門店の「まんだらけ」だった言われます。1980年のことでした。
当時、中野界隈ではもとより全国的にも珍しい業態だった漫画古書専門店には、たちまち漫画ファンで賑わい、中野ブロードウェイ内で店舗数を拡大しました。同時に商材を漫画古書だけから漫画関連グッズ、漫画と親和性の高いアニメやゲーム関連書籍と同関連グッズなどに広げ、漫画古書専門店からサブカルチャー専門店に業態転換したのが功を奏し、売上が飛躍的に拡大しました。
今度はまんだらけの成功を見たフィギア、コスプレ衣装、アイドルグッズなどのマニア向け専門店が中野ブロードウェイに続々と出店、1990年代になると中野ブロードウェイは国内外からサブカルチャー系商品を買い求めるオタクであふれるようになり、いつしか「中野といえばサブカルチャーといわれるようになった」（不動産業界関係者）と言われています。
その中野が再開発により再び街の様相を変えようとしています。
「多彩な都市機能が集約した街」を目指す中野の再開発計画
「サラリーマンの住宅地」から「サブカルチャーの街」へ変わった中野が、今度は多彩な文化を発信する「マルチカルチャーの街」へ変わろうとしています。 そのきっかけが中野四丁目の警察大学校跡地の再開発で2012年に街開きした「中野四季の都市」と言われています。
この街区は約16.8haの敷地にレストラン・カフェ、診療所、調剤薬局などを低層部に収容した複合オフィスビル2棟（地下2階・地上10階建てと地下1階・地上22階建て）、総戸数17戸・地上5階建ての高級賃貸マンション、防災公園、大学キャンパスビル3棟などを配した「ミニコンパクトシティ」のような地域。
2棟のオフィスビルには栗田工業、日本無線、キリンビールホールディングスなどの本社部門が入居。ビジネスパーソンと学生が行き交うなど、これまでのサブカルチャーの街と異なった中野の新しい雰囲気を醸し出しています。
中野区は現在、この街区開発を皮切りに2031年の再開発事業終了を目標にした「中野駅周辺まちづくり計画」を進めています。
計画では中野二―四丁目の町域約110haを4つの地区に分け、それぞれ次のような整備方針を明らかにしています。
●中野二丁目地区……新たな業務・商業の集積と生活コミュニティの中心となる街
●中野三丁目地区……文化施設が集積し、文化的な賑わいと暮らしが調和する街
●中野四丁目地区（中野四季の都市がある地区）……先端的な都市機能と緑豊かな街
●中野五丁目地区……安心して買い物などを楽しめる商業空間
そして、中野駅の南北に駅前広場を整備し、中野駅前地区を「4つの街と繋げ、街相互の回遊動線を形成する要」と位置付けています。
同計画により中野区は、中野を「最先端の業務拠点、多彩な文化が共存共栄する多文化発信拠点、最高レベルの住環境など、多彩な都市機能が集約した街」となる将来像を描いています。
さまざまな将来性が凝縮した中野は、不動産の投資先としても今後が楽しみな街と言えそうです。
中野が「不動産投資の穴場」と言われる理由
中野はJR中央線快速で新宿まで約5分、東京まで約18分、東京メトロ東西線に乗れば大手町まで約19分。こうした交通の利便性、商店街が約20ヵ所に食品スーパーが5軒ある買物の利便性、駅前から8分も歩けばそこは閑静な住宅街。「この3拍子揃った立地の良さが不動産投資市場としての中野の魅力。しかも今は不動産投資の穴場になっている」と、不動産業界関係者は異口同音に指摘します。
以前の中野は居住者の約半数が単身世帯で、20代の人口比率が高いのが特徴でした。しかし、中野四季の都市が街開きしてからは、職住近接の住環境を求めるビジネスパーソンや通学の利便性を求める学生の賃貸マンション需要が急速に増加。居住者の人口比率も多様化の方向に向かいつつあると言われています。こうした変化も不動産投資の好材料になっているようです。
そこで気になるのが家賃相場ですが、不動産情報サイト「HOME’S」の調査によれば、賃貸マンションの家賃相場はワンルームマンションが7.3万円、1DKが9.8万円、1LDKが13.8万円、2LDKが17.2万円などとなっており、新宿と比べるといずれも30～45％安くなっています。
立地条件が良くて家賃が安いコストパフォーマンスの良さは、中野の人気の高まりを予測させます。街の将来像も明示されています。ところが「住みたい街ランキング」の順位が低い影響からか不動産投資家の注目度が低く、賃貸マンション取得の競合は少ないと言われています。
こうした市場特性を鑑みると、現在の中野は賃貸マンション投資の穴場と言えるかもしれません。今後はさらなる開発計画によって中野駅周辺の市況は変動する可能性を秘めています。
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