五反田駅周辺の不動産投資市況
JR山手線、東急池上線、都営地下鉄浅草線の3路線が乗り入れている五反田駅周辺の街が「五反田」です。
住居表示では東五反田と西五反田の町域一円を指し、街は山手線を境に東西に分かれ、それぞれ異なった様相を見せているのが特徴と言えます。駅前周辺は商業施設や飲食店に囲まれた繁華街。深夜まで賑わっています。
一方で、街づくり計画を元に新しく生まれ変わろうとしている五反田駅周辺の不動産投資市況について解説します。
「城南の谷間の街」から「人が集い交流する街」へ
東五反田地区には、駅前の繁華街から少し離れた高台に都心有数の高級住宅街が広がっています。
「城南五山」と呼ばれる邸宅街のうち「池田山」、「島津山」、「御殿山」（住所表記上は「北品川」）と通称される邸宅街がこの地区に集中しています。広い庭のある邸宅、敷地がゆったりとした高級マンション、駐日外国公館、清泉女子大学を始めとする文教施設、公園などが多く、緑豊かな景観を形成しています。
この地区には旧岡山藩池田家下屋敷跡の奥庭を一般公開した和風庭園「池田山公園」と皇后陛下のご生家「正田邸」跡地を2004年に品川区立公園として開園した「ねむの木の庭公園」という、由緒正しき2つの公開庭園があることでも知られています。
一方、西五反田地区は、元は目黒川沿いの工業地帯。現在はオフィスビル、商業施設、大小の工場などが集積した商業・工業地で、賃貸マンションも多い地区です。
その筆頭にあたるのが「五反田TOCビル」（東京卸売センター）。 地上13階建ての同ビルは、1970年に卸売り事業者向けのコンベンションセンターとして開業した商業施設です。現在は最上階の展示ホールは卸売り事業者のバーゲンセール会場、地上階は同事業者のショールーム兼小売店、事務所、会議室などとして使われており、地下１階は飲食店街になっています。
このうち、地上階の約60区画が小売店舗となっています。いずれも卸売り事業者の直営店であるのが通常のショッピングビルと違うところで、「日常生活に必要な品は何でも揃っている激安ショッピングセンター」と言われ、いつも常連客で賑わっています。
取り組みが進む「持続的発展性のある街づくり」
五反田は高度経済成長時代、「工業と歓楽街の街」として栄えた街ですが、その後は都市再開発が遅れた影響もあり、建物の老朽化、拠点的施設の陳腐化が進むなど街の新陳代謝力が低下し、注目度の低い街になっていきました。
特に近年は、優雅で洗練された街の目黒・恵比寿、由緒ある高級住宅街の白金・高輪、再開発で国際都市へ発展する品川、庶民的な商店街で賑わう戸越・荏原など周辺の街の活力に埋もれ、「停滞感が漂う城南の谷間の街」とまで言われるようになりました。
ところが、大崎と五反田に跨る大規模都市再開発計画「御殿山プロジェクト」（東五反田二丁目計画）の一環として開発された五反田駅直結の複合商業施設を、2008年春に東京急行電鉄とJR東日本が相次いで開業したのを機に、五反田駅前周辺でタワーマンションや複合オフィスビルの開発計画が急速に進みました。
さらに2004年に設立された「五反田地域街づくり協議会」も五反田の将来像を明らかにした「五反田街づくりビジョン」を発表、その具体化に取り組んでいます。こうしたことから、五反田はこれから活力を取り戻し、新しい街に生まれ変わるものと期待されています。
五反田街づくりビジョンは五反田駅西口から五反田TOCビルにかけた約30haの大規模再開発ビジョン。五反田地域街づくり協議会は「持続的発展性のある街づくり」を目指し、次の４つの「つくり」をビジョンに掲げています。
●人が集い、交流を育む賑わいづくり
五反田駅周辺、「ゆうぽうと」周辺、五反田TOCビル周辺を「賑わいゾーンの拠点」と位置づけ、機能充実を図るとともに歩道・沿道緑化の整備により地域内の回遊性を高め、「街歩きを楽しめる街」に向けたポテンシャルアップを図る。
●地域資源を活かした環境・景観づくり
目黒川を環境資源として位置づけ、整備済みの「水辺広場」に加え目黒川の流れを楽しめる水辺散歩道を整備するとともに、目黒川沿いの桜並木を地域全体に広げ、四季の彩りを感じられる景観を作る。
●安全安心の街づくり
五反田駅を中心にバリアフリー化を進めるとともに、すでに行われている防犯活動を地域全体に広げ、誰もが安心して過ごせる街としての環境を整備する。
●街づくりを担う人づくり・仕組みづくり
五反田地域街づくり協議会を中心に住民、事業者、商店街、行政など様々な人たちとの連携で地域防災・防犯活動、清掃美化活動などを活発化させ、地域全体の持続的発展に向けた街づくり活動に取り組める体制を構築する。
ビジョンを具体化するための街づくり計画策定はこれからの模様ですが、街の発展の方向性が明らかになった分、五反田への注目度は高まったようです。
活発化する賃貸マンション開発計画
新宿、渋谷、品川、東京、池袋などの主要ターミナル駅までいずれも20分以内で行ける立地の良さが魅力と言えます。
東五反田地区の高台一帯は住居専用の用途地域になっているためマンション用地も少なく、今後の開発は高級分譲マンションに限られると見られています。
対して、西五反田地区は2008年の複合商業施設2棟開業を機に五反田の注目度が高まったことから、近年は「賃貸マンションの入居需要が緩やかに伸びているが、供給が限られているのでどこも満室。空室待ちの予約客も少なくない」（地元不動産会社）と言われています。
さらにこの地区はマンション用地も多く、五反田の今後の住環境向上や街の発展を見据えた賃貸マンション開発計画も目白押しと言われています。
不動産情報サイト「HOME’S」の調査によれば、賃貸マンションの家賃相場はワンルームマンションが10.5万円、1DKが12.6万円、2DKが13.2万円、2LDKが24.4万円などとなっています。
人気度抜群の目黒・恵比寿、高級住宅街の白金・高輪などと比べるともちろん割安ですが、すでに再開発事業がほぼ終了、賃貸マンション供給も増えた隣の大崎と比べると割高です。不動産業界関係者の多くは「西五反田の開発計画が具体化する時期に入れば入居需要がさらに高まり、家賃相場が品川並みになる可能性がある」と異口同音に指摘しています。
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