城東地区の不動産投資市況
城東エリアは東京東部の台東区、墨田区、荒川区、足立区、葛飾区、江東区、江戸川区から構成されるエリアです。
足立区や葛飾区の北部は埼玉県に接し、葛飾区、江戸川区の東部は千葉県に面しています。また江戸川区、江東区は東京湾に面し、特に江東区の湾岸地域は東京五輪の競技場が数多く設置されることから、交通インフラの整備・タワーマンションの建築ラッシュなど、五輪後の跡地活用計画も含め、不動産投資家の大きな関心を集めています。
このような城東エリアの不動産投資市場の現状について解説します。
下町の風情と最先端都市の融合
城東エリアに属する7区には、上野・浅草・北千住・錦糸町など、東京都内でも比較的早い時期に発展した地域が多いという共通点があります。江戸時代、江戸城の南西～北にかけて発展した「山の手（現代の千代田区・中央区・港区）」に対し、江戸城の東側で隅田川などの河川に面した「下町」として発展した地域が城東エリアのルーツとなっています。 また、城東エリアは千葉方面、埼玉方面と東京都心を結ぶ交通の要衝でもあり、高度成長期以降は都心のベッドタウンとしての不動産需要が高まりました。
さて、城東エリアは「下町」をルーツとするエリアである関係上、「中小製造業の集まる土地」という側面も持っていました。古き良き江戸の面影、そして昭和の雰囲気を色濃く残す地域が多く、これも大きな魅力となっています。
一方、鉄道発達期から「東京の北の玄関口」としての機能を果たしてきた上野駅（台東区）は、秋田・上越・東北・北陸・山形新幹線を帰属路線とし、その重要性をさらに増しています。また、今や国際的な観光都市となった浅草（台東区）、スカイツリーの開業とともに脚光を浴びた押上、錦糸町（墨田区）の発展にも目を見張るものがあります。
また、城東エリア全般にいえる傾向として、近年の都心の地価高騰の影響を受け、都心に近く交通アクセスの便利なため、不動産人気が高まっています。
不動産投資家の視点からいうと、城東エリアで気になるのは、近年大型複合施設やタワーマンションが林立するようになった豊洲（江東区）エリアではないでしょうか。このエリアは元々工業地域でしたが、2001年以降は都市開発計画によって区画整理や大規模開発が進められ、2006年に「ららぽーと豊洲」が開業したことにより、周辺の地価・マンション価格が急騰しました。
都市再開発の影響
城東エリアの再開発状況を語るうえで欠かせないのが、2020年開催予定の東京五輪です。 東京五輪会場は、前東京五輪大会で使用された施設を活かした「ヘリテッジゾーン」と、江東区から中央区にまたがる「東京ベイゾーン」に大きく分かれます。城東エリアには有明アリーナ、有明体操競技場、東京ゲートブリッジ、夢の島公園（江東区）、両国国技館（墨田区）など多くの会場が集中しています。東京ベイゾーンの競技施設は、有明アリーナや夢の島ユース・プラザに代表されるように新設施設が多く、オリンピック終了後も東京の新たなスポーツ拠点として、また未来の都市開発モデルとして高い人気を維持できそうです。
このほか、城東エリア北部の足立区や葛飾区でも再開発計画が進められています。
足立区の代表駅である北千住駅は、JR、地下鉄日比谷線、つくばエクスプレスなど4社6線が乗り入れる都内屈指のターミナル駅ですが、この周辺は東京芸術大学、東京未来大学、帝京科学大学、東京電機大学を相次いで誘致し、文教大学も新キャンパス開設を予定しています。
足立区ではこうした大学群の誘致政策のほか周辺の商業施設の充実、さらには「千住一丁目地区市街地再開発事業」による超高層ビル複合施設の建設などの一連の再開発を継続中で、若い世代の流入人口増、若いファミリー世代の定住などを狙っており、マンション需要が急増しています。
また葛飾区でも、金町に東京理科大学を誘致し、駅前から大学周辺にかけて超高層ビルの複合施設「ヴィナシス金町」や37階建ての分譲タワーマンション「シティタワー金町」を中核とした「新宿（にいじゅく）六丁目計画」を推進した結果、若い世代の流入人口を増やすとともに街に活力を与えることに成功しています。それにともなって周辺のマンション需要は急増し、新築マンションの建築ラッシュとなっています。
城東エリアの不動産投資市況
国土交通省の「主要都市の高度利用地地価動向報告（平成28年第1四半期）によれば、江東区豊洲の地価動向は「分譲マンションに対する需要は依然として強く、当地区内や他の地区からの住み替え需要など住宅需要は旺盛であり、マンション分譲価格の上昇は続いている」としています。
また、豊洲・有明・台場地区では中古マンション市場も活況で、将来地価動向では「投資意欲は引き続き強い状況が継続することが見込まれる」などの表現が見られます。
城東エリア7区の2014年から2015年の平均地価推移は、不動産情報サービス「土地価格相場が分かる土地代データ」の集計によれば次のとおりです。
・台東区 +2.85
・墨田区 +1.41
・荒川区 +2.13
・足立区 +1.15
・葛飾区 +1.04
・江東区 +1.69
・江戸川区 +1.33
なお、不動産情報サイト「HOME’S」の調査によれば、城東エリア各区の家賃相場は次のようになっています（比較は駅徒歩10分以内 ワンルーム／2DK／3DKで比較、単位は円）。
・台東区 … 91,300／124,100／136,300
25～30平米の物件が人気高。1LDK～2DKの家賃相場に上昇傾向が強くみられる。
・墨田区 … 73,700／103,900／144,200
ワンルーム～1DKの物件の家賃相場が東京都全体よりかなり高い水準にあるが、このところ安定傾向。25～30平米の広さを希望する人が増加している。
・荒川区 … 68,600／99,700／120,100
ここ1年で3LDK以上の物件の家賃相場が急騰し、東京都平均を上回る水準に。
・足立区 … 57,000／78,400／94,200
15平米以下の物件が人気あり。1DK以下の物件価格に上昇傾向が見られる。
・葛飾区 … 54,800／80,700／96,700
人気が高いのは15～25平米の物件だが、専有面積が広い物件ほど家賃の上昇傾向が強くみられる。
・江東区 … 80,500／105,200／131,600
人気は25～30平米の物件。ただし、どの間取りも東京都平均を大きく上回る家賃水準を堅調維持。
・江戸川区 … 59,400／86,100／109,000
専有面積40平米の広めの間取りの人気が高い。全体的に家賃相場は安定して推移。
江東区は東京五輪後を予測して物件選びを！
城東エリアの家賃相場は、上記のとおり、おおむね安定推移～緩やかな上昇傾向にあります。なかでも、このエリアで今後不動産資産の価値変動がもっとも大きいと予測されるのが、江東区の東京ベイゾーンです。2020年の東京五輪開催までは順調な資産運用が予測されますが、それ以降は物件周辺の交通インフラや都市インフラの整備状況、商業施設や公共施設の充実ぶりなどによって大きく地域差が生じるものと思われます。
このように城東エリアのマンション経営やアパート運用では、東京五輪競技場の跡地利用計画、交通インフラ整備計画、再開発計画などを詳細に検討したうえで物件の選定と運用を行うことが重要です。弊社の不動産経営代行（プロパティマネジメント）は、クライアントの目的にあわせた経営視点での物件管理が対応可能です。刻々と変化する市況を分析しつつ、キャッシュフローを最大化するための提案をさせていただきます。ぜひお気軽にご相談ください。