恵比寿駅周辺の不動産投資市況
不動産大手7社共同の新築分譲マンション情報サイトが2015年9月に発表したマンショントレンド調査「住んでみたい街（首都圏）2015年度」で、2005年の調査開始以来で初めてトップになったのが「恵比寿」です。 恵比寿ガーデンプレイスなど再開発の進展などによって、住環境としてもオフィス環境としても魅力を増す恵比寿の現在を解説します。
「住んでみたい街」トップに躍り出た恵比寿の魅力
不動産大手7社共同の新築分譲マンション情報サイトが2015年9月に発表したマンショントレンド調査「住んでみたい街（首都圏）2015年度」で、2005年の調査開始以来で初めてトップになったのが「恵比寿」です。
恵比寿がトップに選ばれた主な理由は「交通の便が良いから」（51.9%）、「おしゃれだから」（40.9%）、「洗練されているから」（33.2%）などでした。
JR山手線の渋谷駅と目黒駅に挟まれた恵比寿駅周辺の街は、かつてビール工場を中心とした下町の庶民的な街でした。
しかし、庭園都市と商業都市の融合を目指した「恵比寿ガーデンプレイス」が、ビール工場跡地の再開発事業として1994年に開業したことを境に恵比寿は徐々に「おしゃれな街」、「住みたい街」といわれる街へと変貌しました。
さらに2001年にJR新宿湘南ラインが山手線に乗り入れて恵比寿駅がその停車駅となりました。 翌年にはJR埼京線が大崎駅でりんかい線と相互乗り入れしたことで恵比寿の交通の利便性は飛躍的に向上しました。
すでに開通していた東京メトロ日比谷線で六本木、霞ケ関、銀座など都心へのアクセスはもとより、埼京線―りんかい線ルートで天王洲アイル、国際展示場、新木場などの湾岸方面へ、湘南新宿ラインで横浜、鎌倉、逗子などの横浜・湘南方面、逆ルートを使えば大宮、高崎、宇都宮など北関東方面へ乗り換えなしで行けるようになり、恵比寿は首都圏のあらゆる場所へアクセスできる「交通至便の街」としての顔も持つようになりました。
交通の利便性向上は街の特性を変えます。
恵比寿の場合、それは「一変」ではなく「少しずつ」変わってきました。
このため、既存の商店街が昔と変わらずにぎわっています。
そして、隠れ家のような一軒家レストラン、個人経営のお洒落な雑貨屋が点在する裏通りや路地が至る所にあります。
それが訪れる人たちに、ほかの街にはない恵比寿独特の魅力となっています。
恵比寿は恵比寿ガーデンプレイス、住宅街、商業地と3つのエリアに大別できます。
恵比寿駅南側の恵比寿ガーデンプレイスは、恵比寿のランドマークにもなっているエリアです。
ここには日本初の写真・映像の総合美術館「東京都写真美術館」や「ヱビスビール記念館」をはじめ、デパート、映画館、ホール、オフィスビル、マンション、ホテル、レストラン・カフェなどが集積しています。
単なる施設の寄せ集めではなく、ヨーロピアンスタイルで統一された複合都市になっているのが特徴です。
住宅街は恵比寿ガーデンプレイスの北側から広尾方面に広がっているエリアで、賃貸マンションが多く建っています。
同じく恵比寿ガーデンプレイスの南側エリアは高級住宅街となっています。
このエリアは西側の山手線と東側の国立自然教育園に挟まれた立地となっており、産業道路がないため閑静な雰囲気に包まれています。
この立地を生かしたのか邸宅や高級分譲マンションが集積しており、財界人や資産家が多く住んでいるといわれています。
そして恵比寿駅西側一帯が商業地です。
ここは和・洋食レストラン、居酒屋、焼鳥屋、定食屋、寿司店、ラーメン店、カフェなど多彩な飲食店が軒を並べる都内有数の「飲食店の激戦区」としても知られています。
大半がオーナー経営の専門飲食店で、「その店ならではの味とサービス」で激しい競争をしています。
大使館が多い六本木、広尾、麻布などとも近いことから外国人のお客さまも多く、キューバ料理やレバノン料理といった日本では珍しい外国料理を楽しめるレストランが多いのもこのエリアの特徴です。
老舗の寿司店でも、店独自のつまみを工夫するなど、伝統料理でもこの街でしか味わえないメニューがあり、恵比寿は都内各地からグルメが集う街としても知られています。
恵比寿は賃貸マンションもオフィスビルも人気の集中エリア
不動産投資情報サイトの調査（平成27年11月20日時点）によれば、恵比寿駅のマンション、アパート、戸建て住宅全般の平均家賃相場は12.65万円となっています。
賃貸物件の平均利回りは5.8%で、賃貸マンション入居者の間取りニーズ（平成27年11月24日時点）はワンルームマンション：61.7%、1LDK/2DK：25.8%、2LDK/3DK：6.7%、3LDK：5.2%、その他：0.7%となっています。
一方、間取りタイプ別家賃相場（平成27年11月24日時点）は、駅から徒歩10分未満の物件はワンルームマンション：11.74万円、1DK：13.06万円、1LDK：23.25万円、2DK：15.5万円、2LDK：32.15万円となっています。
同10分以上の物件はワンルームマンション：10.72万円、1DK：11.47万円、1LDK：18.72万円、2DK：14.13万円、2LDK：32.15万円です。
オフィスビルの平均家賃相場は、賃貸オフィスビル情報サイトの調査（平成27年7月時点）によれば、平米当たり月額21～29万円（共益費を含む）です。
恵比寿駅周辺には比較的築年数が浅く性能も高い優良オフィスビルが多く、人気が集中しているエリアとなっています。
また、オフィス選びで重要視される条件として「立地」「家賃」がほぼ占めており、そのなかでも「立地」は特に重要視され、アクセスが良い場所に人気が集中しています。
恵比寿は恵比寿ガーデンプレイス内にある百貨店の「恵比寿三越」や専門店街、フィットネスクラブやグルメスポットなどあらゆるお店が集まっており、街全体としても賑やかな商店街から閑静な住宅街と多くの顔を持つ地域です。
学校や公園なども充実しており、まさに衣食住が揃う人気のエリアとなっており、今後も更に注目を集め、投資の需要が高まることが予想されます。