日吉駅・菊名駅周辺の不動産投資市況
2000年代に入って加速度的に発展が進み、下町から若者がどんどんと移り住む街に発展している中目黒。 商店街、オフィス、オシャレなストリート、高級住宅街……様々な表情を持ち、海外からの注目も集める中目黒の現在を解説します。
「神奈川東部方面線」でエリアが生まれ変わる
神奈川東部方面線とは、相鉄本線西谷駅からJR東海道貨物線横浜羽沢駅付近の新駅（仮称：羽沢駅）、新横浜駅を経由して日吉駅までを結ぶ連絡線のことです。総延長12.7キロにおよぶ神奈川東部方面線は現在工事中で、相鉄・JR直通線が2018年度内、相鉄・東急直通線が2019年4月にそれぞれ開業を予定しています。
神奈川東部方面線の構想はおよそ次のようなものです。
○相鉄・JR直通線部分（相鉄西谷駅～羽沢駅【仮称】）
相鉄線を通ってきた電車が新設される羽沢駅（仮称）から東海道貨物線に入り、JR鶴見駅付近で横須賀線に転線してから湘南新宿ラインと同じルートを通り、渋谷駅を経由して新宿駅へ向かう（相互直通運転）。また、横須賀線から品川駅を経て東海道線に入り、東京駅や上野駅方面へと向かう上野東京ラインや、JR大崎駅から埼京線に直通し池袋に向かうルートも検討されている。
○相鉄・東急直通線（羽沢駅～日吉駅）
相鉄線～相鉄・JR直通線を通ってきた電車が日吉駅付近で東急東横線に合流し、東横線渋谷駅方面及び目黒駅方面の二系統に分かれる。
現在、東急東横線は横浜高速鉄道みなとみらい線と一体的な運用を行っていますが、こうした柔軟な運用が神奈川東部方面線にも適用されれば、海老名方面（相鉄本線）及び湘南台方面（相鉄いずみ野線）からの鉄道旅客及び通勤客は東京都心の主要駅に乗り換えなしでアクセスすることも可能になります。これにより、東京都心～神奈川東部一円にシームレスな広域鉄道ネットワークが誕生します。
また、相鉄・東急直通線では東海新幹線が停車する新横浜駅付近に新横浜駅を新設する予定です。従来であれば、新幹線を利用するために品川駅に向かっていた東急沿線の旅客や、新幹線が利用しにくかった相鉄線沿線の旅客が相鉄・東急直通線に流入する可能性も考えられます。
このため、神奈川東部方面線は「神奈川と東京都心を結ぶ新動脈」と位置付けられ、日吉駅は神奈川東部方面線と東急東横線・目黒線とを結ぶ重要な駅となります。
日吉駅・菊名駅周辺の再開発計画
このように、神奈川東部方面線の開業によって神奈川～東京間の鉄道通勤客の流れの大きな変化が予測されることから、日吉駅、新設される羽沢駅（仮称）及び新横浜駅、新綱島駅、そして菊名駅を含む周辺の東急東横線沿線の不動産価値も上昇が期待できます。
横浜市都市計画マスタープランによれば、神奈川東部方面線沿線一帯は「新横浜都心の一部」と捉えられ、中高層住宅を中心とする住環境や生活基盤施設などの整備を進めていくことになっています。
また、港北区役所の整備計画をみると、平成27～28年にかけて都市計画道路や地域道路の整備、上下水道の整備、地域資源を活用した歩行空間の整備などが予定されています。
相鉄・東急直通線の開通をにらみ、ダイワハウスは住宅需要の増加を見越して総事業費67億円をかけて「セキュレア横濱日吉」などの大規模分譲を行っています。1戸当たりの敷地面積が100～114平方メートルで5,980万～7,980万円という価格帯は、日吉周辺の物件購入を検討している不動産投資家にとってはひとつの参考値となるでしょう。
一方、菊名駅は駅構内全体のバリアフリー化や東西通路の整備、駅舎の改築などを進めています。従来この駅は東急東横線とJR横浜線の乗換客が多く、また日産スタジアムや横浜アリーナで行われるイベントに関係してしばしば大混雑する駅でしたが、環境整備に加え、神奈川東部方面線の開業によって混雑が解消されると見込まれることから、駅の利便性や駅周辺の住環境はより魅力的なものとなり、周辺の不動産価値は向上するものと見込まれます。
日吉駅・菊名駅周辺の賃料相場と不動産投資の指標
日吉駅・菊名駅周辺の賃料相場は下記のようになっています。
| 1R | 1DK | 2DK | 3LDK | |
| 日吉駅周辺 | 6.40 | 7.98 | 9.71 | 12.00 |
| 菊名駅周辺 | 5.47 | 7.41 | 8.90 | 10.92 |
（単位は万円・HOME’S調べ）
神奈川東部方面線開通にともない日吉駅・菊名駅周辺の地価が著しい上昇を見せる前に、投資を検討してみる価値は十分あるのではないでしょうか。