麻布十番駅周辺の不動産投資市況
多くの飲食店、活気あふれる商店街に、すぐ近くには六本木ヒルズ。港区の文化の中心地であり、「住みたい街」でも常に高い評価を得る麻布十番駅周辺の市況を解説します。
多種多様な商店が集積した「衣食住一体の街」 麻布十番
メジャーセブンのマンショントレンド調査「マンション購入意向者に聞く、住んでみたい街アンケート（首都圏）2015年度」で、3位にランクされたのが麻布十番駅周辺の街（以下、麻布十番）です。「高級感がある」「ステータス感がある」「飲食店が充実している」「おしゃれ」などが住んでみたい理由の上位に挙がっています。
麻布十番は西エリアと東エリアに大別できます。
西エリアには大規模なオフィスビルや商業施設もなく、麻布十番商店街の南北に住宅地が広がっています。
高級戸建て住宅・マンションや約40か国の大使館が点在する重厚な雰囲気のある麻布一帯の中で、そこだけが結界に守られたかのように、気安い下町情緒が漂うユニークな街とも言えます。
麻布十番は高級住宅地・麻布と言う一等地の一角にありながら、交通手段が長らくバスか車しかなかったため、かつては「都心の孤島」と言われていました。このため域外からの人口流入もほとんどなく、「都心の過疎地」の観すら呈していたと言われています。
しかし2000年に地下鉄の南北線と大江戸線の開通に伴って麻布十番駅が設置され、交通アクセスが飛躍的に向上しました。住みやすい街へ生まれ変わり、域外からの人口流入も増え始め、都心の新たな住宅地としても注目されるようになりました。
西エリアのランドマーク的な存在が麻布十番商店街と言えます。
同商店街は位置的には麻布十番の真ん中の麻布十番二丁目にあり、麻布十番駅の西側に位置しています。モール1本の両側に店が立ち並ぶ通常の商店街とは異なり、同商店街は「麻布十番大通り」「雑色通り」「網代通り」「パティオ通り」の4本のアベニューに沿った7ブロックで構成されており、平面的広がりを持った特異な商店街と言えます。商店と住宅が混在しているのも珍しいロケーションと言えます。
しかも、麻布一帯は江戸時代に大名屋敷が多かったことから、大名家出入りの老舗が同商店街で今も営業しています。加えて「浪速家総本店」（たい焼き）、「豆源本店」（豆腐）、「総本家更科堀井」（蕎麦）などの有名店、地元客主体の八百屋、魚屋、豆腐屋、精肉店、焼き鳥屋、蕎麦屋、寿司屋、とんかつ屋、和食レストラン、そして地下鉄開通以降に新規参入したしゃれた店構えの各種専門店にレストラン・カフェなど。
その商店数は「新旧合わせて300軒以上。生活に必要な品物は何でも揃っている」（街ガイド関係者）と言われています。多種多様な商店がほどよく調和し、共存共栄的な関係で同商店街に新しい活気をもたらせています。
「買物と外食の便利さでは都内で指折り」とも言われるゆえんです。
「定住人口の回復」を目指したマンション建設が活発化
麻布十番では「災害に強い市街地の整備と定住人口の回復」を目指した「三田小山町地区第一種市街地開発事業」が、南北線麻布十番駅東側の三田小山地区で地下鉄開通直後から進められています。
再開発はA、B、Cの3街区に分けて進められており、A街区には地上38階建てのタワーマンション「シティタワー麻布十番」（供給戸数502戸）が2009年に、B街区には地上36階建てのタワーマンション「パークコート麻布十番ザ タワー」（同440戸）が2010年にそれぞれ竣工しています。現在はC街区で3棟のタワーマンション建設（総供給戸数約1300戸）が2020年の竣工を目指して計画されています。
この再開発事業に触発されたのか、西エリアでは近年、賃貸マンションの建設が活発化していると言われます。
西エリアの住宅地は麻布十番商店街の南北に広がっていますが、麻布十番商店街内にも住宅が点在しています。このため「都内では珍しい衣食住一体の街」（不動産業界関係者）とも言われています。
こうした生活の便利さに加え、交通アクセスも至便です。例えば麻布十番駅から新宿駅まで地下鉄大江戸線で約10分、南北線を利用すれば、都心の主要オフィス街へは乗換え時間を含めても15－20分で行けます。バス路線も充実しており、麻布十番駅前のバス停からは渋谷、五反田、品川、新橋、銀座などへのバスが出ていて本数も多く、いずれも20～30分で行けます。
さらに街が比較的小さいため、駅から徒歩10分圏内の駅近物件が多いことも住宅地としての西エリアの魅力を高めています。
一方、東エリアには麻布台、麻布狸穴町、麻布永坂町、東麻布など「東京随一」と言われる高級住宅街が連なっています。このエリアには約40か国の大使館や高級マンション、豪邸などが集積、他の街にはない独自の重厚な雰囲気を醸し出しています。さらに都心の住宅地としては他の街より公園や緑地が多いのも特徴で、緑豊かな景観も東エリアの魅力を高めているようです。
「マークプレイス麻布十番」、「パレステュディオ南麻布」など重厚感があり、かつ街の景観に溶け込んだ高級賃貸マンションが多いのも東エリアの特徴と言えます。
東エリアは外資系企業が多い六本木・赤坂にも隣接しているせいか、東エリアの高級賃貸マンションは海外ビジネスパーソンの入居需要も高く、マンション自体がグローバル化しているようです。
麻布十番は近年、テレビや雑誌の露出度が高まり、しかも「セレブでハイセンスな街」といった文脈で紹介される語られることが多く、それが「家賃が高い」とのイメージにつながっています。
しかし、実際は立地条件が同等の他の「住みたい街」の家賃相場と比べると、割安感があり過ぎるぐらいと言えます。
不動産投資情報サイト「HOME’S」の調査によれば、家賃相場はワンルームマンションが12.5万円、1DKが14.6万円、1LDKが21.7万円、2LDKが35.8万円などとなっています。
入居需要が多いワンルームマンションで比較すると、近隣の溜池山王（13.0万円）や六本木（13.0万円）より安いのが実態です。
港区の地場不動産仲介関係者は「麻布十番は穴場的な住宅地」と言います。
交通アクセスの良さを生かした職住接近の住宅需要に応えようと、西エリアでも東エリアでも一般のビジネスパーソン向け賃貸マンションの開発が活発化しているからです。
新築から中古まで物件の選択肢が多いエリアでこそ、資産設計をどのように展開するかが重要となります。
弊社のように投資戦略の策定から物件選定、さらには物件の売買契約、不動産経営代行とワンストップでサポートさせていただくことでスピード感を落とさずにリスクを抑えた長期的な資産形成が可能になります。麻布十番のような物件選定の幅が広いエリアでこそ、効果的な投資戦略が展開でき、着実な資産形成が期待できるでしょう。