東急池上線沿線の不動産投資市況
東急池上線は、蒲田駅から五反田駅まで、15駅を結ぶ路線です。
全長は10.9kmと非常に短く、通っているのは品川区西部と大田区中央部の住宅地。どの駅前にも地域に密着した商店街があり、路線全体を通じてどこか懐かしい下町の空気を感じさせます。
沿線には、都内一長い商店街「越谷銀座商店街」がある越谷銀座駅、朝市や隔年交代のよさこい祭り・ねぶた祭りで知られる荏原中延駅、東急大井町線と交差する旗の台駅、高齢者が多めで閑静な住宅街が広がる雪が谷大塚駅、日蓮上人が入滅した古刹池上本門寺の最寄り駅・池上駅など、歴史のある街が並んでいます。
東急多摩川線・大井町線、JR京浜東北線・山手線と接続しており、両端に位置する、JRと京急の駅を結ぶ「蒲蒲線」計画が話題の蒲田駅、渋谷に代わるベンチャー企業オフィスが集中する場所として注目が集まる五反田駅がターミナル駅です。また、昭和大学旗の台キャンパスをはじめ、中学校・高等学校も多い旗の台駅は、東急大井町線との交点となっています。
東急池上線沿線の概要
東急池上線沿線は、90年以上の歴史を持つ鉄道です。通っている土地はほとんどが江戸や明治時代から徐々に形作られてきた町であり、ほぼどの駅周辺も、駅前の繁華街区域を除けばまるで東京郊外のような静かな住宅地が広がっています。とはいえ、駅ごとに環境の違いも見られます。
五反田駅から2駅の戸越銀座駅は、五反田駅へのアクセスの良さと約400店舗が集まる「戸越銀座商店街」をはじめとする買い物環境の充実という2つが両立しているところが魅力です。ファミリー層に加え、最近では山手圏内のオフィスに勤務する30代・40代の独身女性にも人気があります。
さらに4駅進んだ洗足池駅のすぐ側には、桜の名所としても知られる広大な洗足池公園があります。池上線のほぼ中央にあるため蒲田駅・五反田駅の双方に便利にアクセスできるのがメリットで、両駅に通勤する独身者に人気が高く、1LLDK、2DKの物件が多く供給されています。
もう3駅先の雪が谷大塚駅は、駅前に大田区役所調布地域庁舎や雪谷税務署、田園調布消防署や警察署といった公共施設が集まっており、買い物施設も充実。昔から暮らしている高齢者も多いですが、物件ではワンルームや1Kなど1人暮らし用物件の需要が多くなっています。
一方、蒲田駅の2駅手前の池上駅エリアは、池上本門寺を筆頭に寺社が点在する閑静な住宅街です。ただし駅周辺は、池上本門寺へと続く参道には商店が軒を連ね、いつも参拝客で賑わっており、買い物環境は充実しています。
全体に共通する物件の傾向として、周辺のマンション用地不足から徐々にマンション開発が進んでいることがあげられます。ただ、多くはタワーマンションや大規模マンションではなく中・小規模のものが中心です。 一方、中古に関しては、リノベーション済みの個性的な住宅を手ごろな価格で手に入れやすい傾向があるようです。
東急池上線沿線の開発計画
東急池上線の不動産市況に深く関わる要素として、両端のターミナルステーション・蒲田駅と五反田駅周辺の再開発が挙げられます。
蒲田エリアは、元々は東海道沿いの町として栄え、高度経済成長期には京浜工業地帯の一角として発展してきた場所です。産業の主体が重工業から医療・環境分野へとシフトするにつれて町のあり方も変化し、工場跡地を利用した再開発も進められてきました。
JR・池上線蒲田駅周辺には、大田区役所や警察署、税務署など大田区の行政関連施設が集中しており、近年の再開発で駅東側にビジネス街「ニッセイアロマスクエア」も登場しています。
同エリア内の京急蒲田駅は、羽田空港国際線ターミナルまで約7分と空港アクセスで高い利便性を持っていますが、JR・池上線蒲田駅～京急蒲田駅は800mほど離れていることがネックとなっていました。
しかし2016年4月7日に国土交通省・交通政策審議会による「東京圏における今後の都市鉄道のあり方に関する小委員会」で出された東京圏の鉄道ネットワーク整備の基本方針についての答申案では、2030年ごろを目処に整備する24路線の中に、JR蒲田駅と京急蒲田駅を繋ぐ新空港線（蒲蒲線）が盛り込まれています。
京急蒲田駅西口では市街地の再開発も進んでおり、今後JRと京急が一体となった商業・交通機能の強化が進むのに合わせ、池上線南側の物件も価値の上昇が期待できる状況です。
一方、五反田駅周辺は渋谷の再開発の影響を受けて駅周辺から隣の大崎広小路駅周辺にかけて、ベンチャー企業のオフィス需要が高まり、渋谷近辺から移転してくる企業が多くなっています。それらの企業に勤める社員の居住地として、五反田周辺に比べて比較的家賃相場が安い池上線沿線が選択されていると思われます。
東急池上線沿線の賃料相場と不動産投資の指標
東急池上線沿いの主要駅の賃料相場は下記のようになっています。
| 1R | 1DK | 2DK | 3LDK | |
| 五反田駅 | 10.62 | 12.79 | 12.08 | 37.74 |
| 戸越銀座駅 | 8.25 | 10.06 | 11.24 | 17.28 |
| 洗足池駅 | 7.51 | 8.72 | 11.20 | 23.99 |
| 雪が谷大塚駅 | 7.27 | 8.46 | 10.94 | 14.61 |
| 池上駅 | 6.70 | 8.25 | 10.67 | 15.56 |
| 蒲田駅 | 7.38 | 10.09 | 11.32 | 18.38 |
（単位は万円・HOME’S調べ）
雪が谷大塚駅には東急池上線の車両基地があり、五反田駅からの列車は雪が谷大塚駅止まりのものがあるので、山手線に勤務する比較的若い世代には雪が谷大塚以北の駅が人気です。雪が谷大塚駅以南は現在、家賃相場は低目ですが、今後蒲田駅エリアの再開発に合わせて地価が上昇する可能性も十分あると言えるでしょう。