横浜駅・みなとみらい周辺の不動産投資市況
横浜市の玄関口であり、JR東日本、東京急行電鉄、横浜市交通局など6社・局11路線が乗り入れている神奈川県最大のターミナル駅・横浜駅周辺の街が「横浜」です。
東京駅や渋谷駅まで乗り換えなしで最短25分の交通至便性が、不動産投資市場としての横浜の魅力と言えます。今後、再開発でさらに魅力が高まると予想される横浜駅周辺の不動産市況について解説します。
コストパフォーマンスの高さが魅力の街
横浜というと、「港町ヨコハマ、デートスポットとグルメスポットが多い街」と言われ、「大観覧車と赤レンガ倉庫がデートの雰囲気を盛り上げるみなとみらい」「洋館が立ち並ぶ異国情緒豊かな山手」「山下公園と港の見える丘公園」などが頻繁に話題に取り上げられます。
しかし、これらは横浜市全域の特定エリアのイメージを個々に語っているにすぎず、横浜駅周辺の街としての横浜は当然のことながらもっと狭域です。住居表示では横浜市西区の鶴屋町、高島台、高島、みなとみらい地区、北幸、南幸、平沼などの町域一円を指します。
横浜駅の周辺は商業地です。東口には「横浜ベイクォーター」「そごう横浜店」、西口には「横浜タカシマヤ」「相鉄ジョイナス」などの有名百貨店や大型商業施設、各種専門店、大小のショッピングモールなどがひしめいています。
横浜駅周辺の商業地は、いつもどこかでビルの建て替えや改装が行われている影響もあり、やや雑然とした感じがあるのは否めませんが、商業地の喧騒から一歩外側に離れるとそこは閑静な住宅地です。
横浜駅北側の「高島台」は邸宅が立ち並ぶ高級住宅街、駅西側の北幸と南幸、南側の高島にはアパートや賃貸マンションが多い庶民的な雰囲気の住宅地になっています。こちらには保育園、小中学校、公園、コンビニ、スーパー、ドラッグストア、医院・診療所などの生活インフラ関連施設も充実しており、暮らしやすい住環境が整っているようです。
さらに、「みなとみらい」「横浜中華街」「横浜赤レンガ倉庫」「山下公園」「元町」などのショッピング・グルメ・観光スポットも徒歩圏内です。休日は家族連れで一日を楽しむスポットに事欠きません。また、山下公園には緑道も整備されており、ベイエリアの近未来的風景を楽しみながらのんびりできるのも、横浜に住む魅力と言えそうです。
「国際競争力のある街」を目指して着々と進む横浜の都市再開発
横浜駅西口では、国際都市としての機能向上を目指した都市再開発プロジェクト「横浜駅西口駅ビル計画」（仮称）が進行中です。東京五輪開催予定の2020年の竣工を目指し、2棟のタワーマンションを建設する計画です。
1棟目の「駅前棟」には国際交流施設や商業施設を併設した複合オフィスビルが、2棟目の「鶴屋町棟」には保育所や公共施設を併設した複合タワーマンションがそれぞれ予定されています。また、大規模災害発生時には、2棟合わせて最大1万人の一時避難民を受け入れる防災拠点としての役割も果たす計画と言われています。
さらに横浜市は現在、横浜駅周辺全域を対象にした大規模再開発計画「エキサイトよこはま22（横浜駅周辺大改造計画）」を推進中です。
計画では、横浜市の顔となる「センターゾーン」を中心に「鶴屋町地区」「ヨコハマポートサイド地区」「みなとみらい21中央地区」「平沼地区」「南幸地区」「北幸地区」の7エリアに再編、それぞれのエリアが特徴を持つと同時に有機的に連携することにより、「国際競争力のある街」への発展を目指しています。
例えば平沼地区は「横浜駅にもみなとみらいにもアクセスしやすい住宅・業務融合市街地」、南幸地区は「商業、文化、エンターテインメントの融合市街地」、北幸地区は「成長企業と有力企業が共存して活躍するビジネス市街地」などの特徴を持ったエリアに改造する予定と言われています。
未来都市とレトロな下町が共存する横浜の住宅事情
東京都心部と比べると家賃が安く、それでいながら交通の便利さは東京都心部とさほど変わらない横浜は、近年住宅地としての人気も高まり、賃貸マンションを始めとする賃貸住宅の入居需要が増えていると言われています。
住宅地としての横浜は、一般にJR根岸線の東西に分かれ、それぞれ異なった街の趣を見せています。
根岸線の東側の住宅地は、ヨコハマポートサイド地区とみなとみらい地区です。
1990年代以降の市街地再開発によって生まれたヨコハマポートサイド地区は、商業施設を併設した大規模な複合マンション街の様相を見せています。また地区内にはアート・デザイン関連施設が多く、タイル敷きの歩道の沿道にモニュメントやアート作品が設置されている通称「ギャラリー通り」は同エリアの代表的なスポットです。文化的な香りが漂う住宅街と言えます。
このエリアでは現在も、分譲・賃貸マンションの新規供給が続いているようです。
同じく、1990年代から横浜都心部との一体化を目指したウォーターフロントとして誕生したみなとみらい地区は、名称通り未来を見据えた街づくりが特徴のエリアです。
特徴のひとつが、水道管・ガス管・電線などがまとめて配管・配線された共同溝です。電柱や電線が路上にないので、街の景観もすっきりとした印象があります。またタワーマンションが多いのも特徴と言えるでしょう。
一方、根岸線の西側の住宅地は、木造アパートや中小規模の分譲・賃貸マンションや昔ながらの商店街や飲食店街が多く、その中には戦前からのジャズ喫茶やバーもあるなど、レトロな下町の雰囲気が感じられる住宅街です。
横浜駅周辺の住宅地は都心へのアクセスが良く、商業施設を始め生活インフラ関連施設が充実しているなどの好立地の割には、家賃の安い賃貸物件が多いのが特徴です。
不動産情報サイト「HOME’S」の調査によれば、賃貸マンションの家賃相場はワンルームマンションが8.2万円、1DKが9.7万円、1LDKが12.8万円、2LDKが16.7万円などとなっています。ワンルームマンションの場合、東京都心部の品川と比べると家賃は3割近く割安です。
住環境としては、東京都心部では得られないコストパフォーマンスの高さが魅力の街であり、それは同時に不動産投資先としての魅力と言えます。
着々と進む都市再開発プロジェクト、横浜の未来を見据えて推進中の横浜駅周辺大改造計画などを踏まえると、将来的には街のブランド価値が高まる可能性が高く、所有不動産の資産価値上昇の可能性も秘めていると言えるでしょう。
このように多くの可能性や選択肢があるエリアでは、どこを重視して投資戦略を策定するかが成果に大きく影響します。弊社は不動産投資において金融工学的評価計算を活用していますので、多くの投資パターンを比較検討したうえでクライアントの目的に沿った安全で確実な投資シミュレーションを提案いたします、ぜひ気軽にご相談・ご検討ください。