浜松町・大門駅周辺の不動産投資市況
JR山手線・京浜東北線が利用できる浜松町駅と、都営地下鉄浅草線・大江戸線が利用できる大門駅。両駅は地下道で結ばれ、実質的にひとつの駅として機能しています。また浜松町駅では、東京モノレール羽田空港線モノレール浜松町駅への乗り換えもスムーズにできます。 浜松町・大門エリアは、都心の空の窓口である羽田空港と山手線及び都営地下鉄とを結ぶ主要なターミナルとして、高度成長期以降飛躍的な発展を遂げてきました。
そして近年、浜松町・大門エリアでは臨海副都心開発の中核地域として、都市再生特別地区（浜松町二丁目4地区）を筆頭に、さらなる再開発の計画が進行しています。 東京都心のマンション経営や不動産投資で最も熱い注目を集めている、浜松町・大門駅周辺の不動産市況について解説します。
高度成長期の東京を象徴する街
「大門」という駅名は、この地に上野の寛永寺と並び徳川家の菩堤寺として知られている浄土宗大本山・増上寺の旧総門に由来します。2代将軍秀忠ほか6人の将軍が祀られている増上寺。関東大震災や第二次世界大戦の空襲で大きな被害を受けましたが、当時の荘厳さは「日光東照宮をしのぐ」とさえ言われていました。
高度成長期に入り羽田空港が「日本の空の玄関口」として重要度を増すと、都心とのアクセスが重視されるようになってきました。こうして1964年9月17日には東京モノレールが開業し、羽田空港とJR山手線・京浜東北線が結ばれます。
また、浜町町・大門エリアのランドマークとなる世界貿易センタービルが1970年、日本で3番目、東京で2番目という早さで40階・152mの高さを誇る超高層ビルとして竣工しました。
以降、浜松町には浜松町スクエア、芝パークビル、浜松町ビルディング（旧東芝ビルディング）などのランドマーク的な超高層ビルが集中するようになります。
こうして浜松町・大門エリアは日本の高度成長・貿易振興を象徴する街として急速な発展を遂げ、オリックス、昭和電工、NOK、カヤバ工業など資本金1,000億円超の上場企業本社が集中する一大オフィス街へと変貌しました（芝大門エリアも含む）。
浜松町2丁目がそっくり生まれ変わる大規模再開発
浜松町・大門エリアは大部分がビジネス街及び商業地であり、ビル街の合間にわずかなマンションなどの住宅が存在しています。
しかし、「浜松町二丁目4地区」都市計画及び「浜松町二丁目C地区市街地再開発事業」により浜松町2丁目はほぼその全域が再開発されることになり、5棟の超高層ビルからなる延床面積約369,000平方メートルという巨大なプロジェクトの全貌が明らかになりました。
世界貿易センタービルディング・東京モノレール・東日本旅客鉄道が平成24年10月18日に提出した都市計画提案によれば、A街区（JR浜松町駅寄り）では世界貿易センタービルを解体。新たに東京モノレール駅・事務所・店舗・バスターミナル・医療センター・子育て支援センターなどを含む高さ約200m・床面積270,000平方メートルの超高層ビルを含む建築物4棟が建設されることになっています。
また、B街区（大門駅寄り）には事務所・店舗・コンベンションホール・カンファレンスセンターなどからなる高さ約160m、床面積約99,000平方メートルの超高層ビルが建設予定です。
さらに、上記の再開発計画とは別に、B街区の南に隣接する浜松町二丁目C地区市街地再開発事業では、ふたつの建造物が建設される予定になっています。施設は47階建て・高さ約190mの高層棟と約50mの低層棟からなり、約400戸の住居、事務所、店舗のほか港区立文化芸術ホールも入居する予定となっており、床面積は約80,000平方メートルに及びます。
これらの再開発計画によって、事実上、浜松町2丁目はそっくり生まれ変わるといっても過言ではないでしょう。
住宅地の希少なエリアに再開発で住宅が供給予定
これらの再開発計画には、住居の供給が多く見込まれています。また再開発計画によって商業施設や公共施設が充実し、東西自由通路・歩行者デッキネットワークなどの交通結節機能が強化されることで居住空間としての魅力が高まり、住宅需要の増加が見込まれています。浜松町や大門駅周辺の不動産投資市況には大きな影響が生じることが予測されているのです。
もちろん住宅需要と並行してオフィス需要も伸びていくことが予測されます。そのため浜松町・大門エリアの不動産投資は住宅・オフィス双方の市況を眺め、このエリアに比較的多くみられる「築年が比較的古く構造体のしっかりしている物件」のリノベーションにより、収益性を高めるといった方法も十分検討するに値するでしょう。
近隣地域の地価が高騰する前に検討を！
国土交通省の鑑定評価書（平成28年地価公示）によれば、標準値番号港5-28（浜松町2丁目107番8）の市場の特性を「地価は金融緩和の補完措置や浜松町駅西口周辺開発計画等の波及効果で上昇傾向にある。市場における中心価格帯は、土地で約1億円から5億円程度である」としています。
また地域要因として、「周辺では大規模な再開発構想が進捗中だが、近隣地域の地域要因については特段の変動はない」としており、前年公示価格等からの検討材料として変動率を年間+4.0％としています。
これは、「浜松町二丁目4地区」都市計画提案の工事予定スケジュールが平成26年度着工～平成36年度竣工予定（A街区）と比較的息の長い計画であることから、東京オリンピック以降の地価推移を様子見したいという不動産投資家が多いためではないかと推測できます。
しかし逆に「東京オリンピック以降も開発計画が続行すること」を好材料と捉え、中長期的に資産を効率的に運用するのに適したエリアであると十分考えられます。
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