渋谷駅周辺の不動産投資市況
新宿、池袋と並ぶ三大副都心の1つであり、9つの路線が乗り入れる「若者の街」渋谷。 2020年の東京オリンピックに向け、急ピッチでの再開発が進む渋谷の現在を解決します。
渋谷駅周辺の概況
渋谷は新宿、池袋と並ぶ三大副都心の1つです。
ターミナル駅の渋谷駅はJR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東急東横線、田園都市線、京王井の頭線、東京メトロ銀座線・半蔵門線・副都心線の9路線が乗り入れています。
また駅前には都内最大級のバスターミナルがあります。渋谷駅から徒歩約10分の圏内に渋谷、桜丘町、道玄坂、宇田川町などの商業地が渋谷駅を囲むように並び、「西武百貨店」、「東急百貨店」、「パルコ」、「SHIBUYA109」などの商業施設、飲食店、専門店が軒を並べています。この商業地を鶯谷町、代官山町、南平台町、神泉町、松濤、神山町など都内有数の高級住宅街が取り囲んでいます。
この渋谷駅周辺の街を特徴づけているのが文化、ファッション、ITといわれています。
文化面では渋谷パルコ劇場、シネセゾン渋谷を始め大小さまざまな劇場、映画館、ライブハウスが集積し、毎年映画祭や音楽祭が開催されています。映画監督にこだわった個性的な作品を上映する映画館が多いことでも有名です。
ファッション面では1970年代からパルコの進出やSHIBUYA109の開館などで、若者ファッション文化の発信地として知られていました。1990年代以降は20～30代の女性が大人の女性ファッションを、10代の女性がいわゆるギャルファッションをリードし、これらが若年男性ファッションにも波及した「渋谷系ファッション」として全国に発信されています。
渋谷はまたITベンチャーの街としても知られています。エリア的には桜丘町を中心にITベンチャーが集積しています。その事業所数は秋葉原駅周辺に次ぐ全国2位といわれています。このほか、宇田川町にはNHK放送センターがあります。その関係もあって、番組制作会社やテレビの編集スタジオが集まっています。
都市再開発の概況
渋谷では複数の大規模再開発計画が進行しています。
2013年から3エリアの再開発計画が進行中ですが、これらの再開発は個別計画ではなく、2012年に竣工した「渋谷ヒカリエ」と連携した「エンターテインメントしぶや」を新たに形成する計画であるのが特徴です。
具体的には2020年と2027年に段階的開業予定の「渋谷駅街区」、2018年に開業予定の「道玄坂街区」、2020年に開業予定の「渋谷駅桜丘地区」の再開発計画です。このうち、最大規模のプロジェクトが「渋谷駅街区再開発計画」です。
この計画ではJR渋谷駅の東口に地上47階、地下7階、高さ約230mの東棟、西口に地上13階、地下5階、高さ約76mの西棟、東棟と西棟の間に山手線・埼京線の線路とホームを覆う形で地上10階、地下2階、高さ約61mの中央棟を建設します。さらに東棟の最上階には渋谷を一望できる屋内・屋外展望施設を設置し、東口地下広場の下には浸水対策用の雨水貯留施設を整備する計画です。
「道玄坂街区再開発計画」では約3300平方メートルの敷地に地上17階、地下5階、高さ約120mの複合ビルを建設し、ビルと渋谷駅を歩行者デッキでつなぎ、桜丘町方面を含めた渋谷駅西側地区への回遊動線を形成する計画です。地上1階には空港リムジンバス発着場を含むバスターミナルを設けるとともに、国内外の来街者向けの観光案内施設を整備し、都市型観光拠点としての機能を強化します。さらにオフィスビル階にはクリエイティブコンテンツ産業などの起業家や日本に進出予定の外国企業を対象にした小規模オフィスを設け、渋谷の国際競争力強化拠点にする計画です。
「渋谷駅桜丘地区再開発計画」では約2万6000平方メートルの敷地をA、B、Cの3街区に分け、A街区とB街区には複合ビルを、C街区には教会を建設します。このうちA街区には地上37階、地下4階、高さ約180mの複合ビルを建設し、オフィスビル、店舗、企業支援施設などを収容します。B街区には地上32階、地下2階、高さ約150mの複合ビルを建設し、オフィスビル、住宅、店舗、生活支援施設などを収容します。またC街区には地上4階、高さ約16.5mの教会を建設する計画です。
すべての再開発事業が完了する2027年には、渋谷は従来からの「文化、ファッション、ITベンチャーの街」に加え、国内外からさらに多くの人々が集う「国際都市」の顔も持つ街に生まれ変わる予定です。
賃貸マンション経営の概況
不動産投資情報サイト「ホームズ」の調査によれば、賃貸マンション入居者の間取りニーズはワンルームマンションが63.5%、1LDK・2DKが24.0%、2LDK・3DKが8.1%、3LDK・4DKが3.1%などとなっています。ワンルームマンションと1LDK・2DKだけで全体の87.5%も占めているのは、独身入居者が多いためです。この居住者層からも渋谷は若者の街であることを示しているようです。
渋谷駅から徒歩10分以内の賃貸マンションの家賃相場はワンルームが10万4000円、1DKで12万5300円、2DKは15万400円などとなっています。徒歩10分以上の場合はワンルームが9万9100円、1DKは10万3800円、2DKで13万2800円などとなっています。賃貸マンションの表面利回り平均は5.8%で、持ち家を含む住宅全般の空室率は平均137％です。分譲マンションの平均価格（70平方メートル換算）は5758万円となっています。
オフィスビル経営の概況
オフィスビル調査の三鬼商事の「調査月報 2015年10月」によると、今年9月末現在の渋谷区全域のオフィスビル空室率は2.4%で、前月比0.18ポイント上昇しました。しかし、千代田区、中央区、港区、新宿、渋谷区の都心5区平均と比べると2.1ポイントも低い空室率です。過去1年間の推移でも緩やかな低下傾向を示しており、今年9月の空室率は前年同月比1.6ポイント低下しています。渋谷のオフィス需要は変わらず旺盛なようです。そのため平均賃料も都心5区で最高値を付けています。
今年9月末現在の1坪当たり平均賃料は1万9595円で、2位の千代田区（1万8947円）より648円も高く、都心5区平均（1万7594円）に比べて2001円も高くなっています。前年同月比で見ても約2000円も高騰しています。不動産業界関係者の間では、過去の上昇率から推して、1年後には2200円前後まで上がるとの観測も出ています。渋谷のオフィスビルは安定的なリターンが得られる周期にあるようです。