CALCULATION 金融工学的評価計算
金融工学的評価計算
物件単独の分析ではなく、所有するすべての不動産を数値としてとらえ、課題を明確するのが当社独自の金融工学的評価計算です。具体的には貸借対照表・損益計算書・キャッシュフロー表の3つの指標から不動産を客観的に評価したうえで資産ドック（資産診断）を実施。その結果からクライアント目標と現状のギャップを課題へと転換。数値という明確な根拠をもってクライアント資産を増やすための「ベストプラクティス（最も適した手法）」を提案します。
金融工学的
評価計算例
評価計算例
SIMULATION
PROPERTY
「都内新築一棟アパート」
PROPERTY
「都内新築一棟アパート」
「FCR＞K%」そして「CCR＞FCR」のため、借入金によるレバレッジ（てこの原理）効果が十分働いています。
DCRが1.2以上のため、借入金返済に問題ありません。
BERが80％以下のため、空室率に余裕があります。
POINT
不動産投資において金融工学的評価計算は、リスクを最小限に抑えるために必要不可欠です。OWNER’Sでは、金融工学的評価計算によって投資対象となる不動産を複数のパターンで比較検証し、効率性や安全性を投資指数として評価。潜んだ問題点を表面化させることで、不動産価値を目標通り最大とする道筋を明確にしていきます。
設定条件
キャッシュフローツリー
初期分析（効率・安全指標）
-
FCR
（Free&Cleaely
Return:総収益率）5.83％ -
K%
（Loan Constrant:
ローン定数）4.62％ -
CCR
（Cash on Cash
自己資本配当率）12.26％ -
レバレッジ分析Positive
-
LTV
（Loan To
Value:借入金割合）90％ -
DCR
（Debt
Coverage Ratio）1.50 -
BER
（Break Even Rate:
損益分岐入居率）68.28％
- ［FCR（総収益率）とは］
- FCRは次の計算式で算出されます。NOI（営業純利益）÷（物件価格＋諸費用）×100＝FCR NOIとは満室賃料から空室損失や税金といった支出を差し引いたもの。つまりFCRは「真の利回り」といえます。
- ［K%（ローン定数）とは］
- ローンの残高に対する年間返済額の割合。ローン年間返済額÷ローン残高×100＝K% CCR（自己資本配当率）とは物件に投下した自己資金に対する年間のキャッシュフロー。この数字が高いほど投資効果が高いことになります。キャッシュフロー÷自己資金額×100＝CCR
- ［DCR（借入償還余裕率）とは］
- ローンの返済能力を見る指標で、この数字が高いほど余裕を持ってローンを返済できることになります。・NOI（営業純利益）÷ADS（年間のローン返済額）＝DCR
- ［BER（損益分岐入居率）とは］
- BERは損益分岐点を意味します。たとえば、80％であれば2割空室になった時点でキャッシュフローがプラスマイナスゼロになります。アパート経営においては、80%以下が安心の目安といえます。
- ［FCR（総収益率）とは］
- FCRは次の計算式で算出されます。NOI（営業純利益）÷（物件価格＋諸費用）×100＝FCR NOIとは満室賃料から空室損失や税金といった支出を差し引いたもの。つまりFCRは「真の利回り」といえます。
- ［K%（ローン定数）とは］
- ローンの残高に対する年間返済額の割合。ローン年間返済額÷ローン残高×100＝K% CCR（自己資本配当率）とは物件に投下した自己資金に対する年間のキャッシュフロー。この数字が高いほど投資効果が高いことになります。キャッシュフロー÷自己資金額×100＝CCR
- ［DCR（借入償還余裕率）とは］
- ローンの返済能力を見る指標で、この数字が高いほど余裕を持ってローンを返済できることになります。・NOI（営業純利益）÷ADS（年間のローン返済額）＝DCR
- ［BER（損益分岐入居率）とは］
- BERは損益分岐点を意味します。たとえば、80％であれば2割空室になった時点でキャッシュフローがプラスマイナスゼロになります。アパート経営においては、80%以下が安心の目安といえます。